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索菲亚调节加码,金九银十



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8月份各线城市楼市成交量继续分化

深圳国土局数据显示,2017年深圳产权两次转移时间不满3年的商品住宅占全市二手房总成交量的46.2%,市场存在一定的短炒现象,对刚性需求形成挤压,影响了市场的公平性。在此背景下,“深四条”于7月31日及时出台。

今年楼市“金九银十”或难再现

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8月以来,热点地区调控政策延续精准、灵活的特点,重点保障合理居住需求,继续抑制投机炒房;部分二线、三四线城市调控政策补位、升级,限购限售等政策仍在扩围。在此背景下,各线城市成交量维持分化态势。

这次出台的“深四条”,是对以往调控政策的升级、修补,针对性更为明确、具体,将矛头直指企业炒房、个人离婚炒房、商务公寓炒房等热门投机行为,进一步遏制房价非理性上涨,体现政府坚持打击投机需求,保障合理刚需的政策宗旨。随着新政的执行,预计深圳房地产市场下半年将实现平稳过渡,投机炒房行为将得到有效抑制。

中国指数研究院近日发布的8月份楼市成交数据显示,月内一线城市成交量企稳回升,各二三线城市纷纷出台政策继续深化房地产市场调控,楼市成交同环比均升,预计未来二三线城市市场将逐渐趋稳,市场将逐步降温。

从北上广深,看政策调控对市场的影响

各类型城市成交量维持分化

一线城市调控政策继续保持较严态势,调控成效进一步巩固,成交规模始终低位运行。2018年1-7月,北上广成交面积同比均有所下降,深圳由于去年基数较低,成交同比增长近三成,但整体成交规模仍然处于低位区间。

中指院的数据显示,2018年8月,受监测的主要城市成交面积环比上升5.80%,其中有四成城市环比上升,同比则增长19.88%。环比来看,有10个城市成交量上升,福州、南宁升幅最明显,升幅均近70%;环比下降的城市中,南京降幅明显达41.90%。同比来看,17个城市上升,重庆表现较为突出,增长幅度明显。

▌深圳:政策进一步修补,保障合理住房需求,打击投机短炒行为

分城市来看,一线城市成交面积环比上升4.97%,其中北京升幅较大,为43.13%;一线城市同比增长35.33%,深圳增幅显着近8成。二线代表城市成交面积环比增长8.80%,同比上升24.08%。三线代表城市成交面积较上月下降4.01%,同比下降1.81%。

2016-2018年7月深圳市商品住宅月度量价走势

以一线城市代表城市北京为例,8月份成交商品住宅4907套,成交面积51.88万平方米,环比上升43.13%,同比上升39.12%。商品住宅库存环比上升4.47%至689.04万平方米。

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纵观1-8月份,北京市场自2018年1月进入盘整期,市场成交开始遇冷。2月恰逢传统节日春节,楼市成交有所回落。3月楼市回暖,成交量有所上扬。4月份楼市成交成色显现,成交环比上扬。随后,5月份楼市成交继续维持上行态势。6月成交正常回落。7月成交有所回升。8月楼市成交持续上扬。

2016年10月,随着“深八条”的出台,给火热的深圳楼市迎头泼了一瓢冷水,成交量连续六个月下滑,调控结果显现;2017年以来,“限价令”,“三价合一”等政策持续出台,调控政策继续保持从严态势,成交规模继续缩减。2017年深圳商品住宅共计成交259.3万平方米,同比大幅下跌38.0%。2018年1-7月,在上年基数较低的背景下,深圳新房市场共计成交163.08万平方米,同比增加29.8%左右,且是同期四个一线城市中唯一出现成交量上涨的城市。价格方面,深圳新房价格已实现“21个月连跌”,持续调控下价格上涨得到有效抑制。

截至2018年8月末,中指院监测的主要城市库存总量环比上升2.3%。重点监测的城市中,南京升幅较大,为14.73%,宁波上升幅度超13%紧随其后。另外环比下降的城市中,杭州、深圳降幅明显,均超一成。

表:2016-2018年深圳楼市主要调控政策梳理

易居房地产研究院近日公布的数据显示,2018年1-8月份,受监测的40个代表城市累计成交面积同比增长5%,虽小幅反弹,仍不改整体下行趋势。其中一线城市累计同比下降18%,二线城市累计同比微涨1%;三四线城市累计同比增长24%。

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“供应量的释放使得8月份新房成交面积创2016年10月份以来23个月新高,但是依然处于低位”。易居研究院研究员沈昕表示,由于限价政策,部分新盘性价比相对较高,项目去化情况较好。后续来看,随着房企资金链趋紧,9月、10月开发商推盘量或将维持高位。

▌北京:调控完善,一线城市中成交跌幅最大

地方调控政策继续深化

2016-2018年7月北京市商品住宅月度成交走势

8月以来,热点地区调控政策延续精准、灵活的特点,重点保障合理居住需求,继续抑制投机炒房;部分二线、三四线城市调控政策补位、升级,限购限售等政策仍在扩围。监管方面,多数省市先后开展治理房地产市场乱象专项行动。从政策出台的频率来看,8月各地调控政策保持从严态势,其中,加强市场监管类政策占主流。

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月内,住房和城乡建设部召开房地产工作座谈会,强调地方政府加快制定住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房,加强舆论引导和预期管理,持续开展房地产市场乱象治理专项行动,严厉打击违法违规开发企业、中介机构。

2017年,为遏制楼市过热的局面,北京连续出台补充多项限购限贷政策,“317新政”更是被称为北京房市最严政策。新政出台以后,北京新房成交量持续下跌8个月,全年成交量约
437.82万平方米,同比大幅下跌46.2%。2018年1-7月,北京共计成交190.11万平方米,同比下跌29.4%。1-7月份,新房均价为39280元/平方米,同比下跌5.2%,处于进一步调整的状态。

综合今年6月份住建部等七部委联合开展为期半年的治理房地产市场乱象专项行动。此次住建部再次强调调控政策的延续性与差别性。随后,多个城市先后展开治理房地产市场乱象专项行动。8月份以来,越来越多的城市先后出台房地产市场乱象专项行动方案。

北京“317”新政发布至今,调控政策持续深化。北京坚持调控目标不动摇、政策执行不放松,并强化金融监管,严防各路资金违规进入房地产市场。同时,优化供应结构,增加有效供给,特别是加快租赁住房、政策性住房的供给和建设。以“房住不炒”为调控基调,北京房价保持平稳。预计下半年政策仍将聚焦在市场监管、增加有效供给、城市规划落实等方面,多维度共同推进市场稳定。

尤其是,8月17日,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人,约谈强调把思想和行动统一到促进房地产市场平稳健康发展的重要精神上来,下决心解决好房地产市场问题。

▌上海:调控升级,楼市成交缩量明显

随后,8月19日,海口市公布六项举措遏制房价上涨,包括强化各级各部门的房地产调控职责。强化调控联动机制;强化各级各部门责任压实等。24日,呼和浩特表示将多措并举调控房价,稳定房地产市场,全面停止房地产去库存调控措施。

在限购限贷限价政策影响下,上海住宅市场购房者逐渐回归理性,加上新增供应不足,商品住宅成交维持低位。

不仅如此,月内,包括北京、济南、南京、武汉、西安、深圳、天津等地也陆续宣布坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,促进建立房地产长效机制,努力实现全体人民住有所居目标。

2016-2018年7月上海市商品住宅月度成交走势

与此同时,这些地方通过综合运用经济、法律等行政手段调节住房需求,促进供求平衡,增加住房及用地有效供应,清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,大力整顿规范市场秩序,加强预期管理和舆论引导,遏制房价上涨。

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中指院相关负责人表示,8月份以来密集出台的调控政策,对房地产供需两侧的调控继续深化。从住建部近期针对房地产市场调控的表态来看,政策将“坚决遏制房价上涨”。短期内将继续保持此前政策的连续性和稳定性,优先满足刚需人群购房需求、加强人才落户后购房的社保要求、继续规范企业购房行为、二套房以上信贷继续从紧。

2017年,上海楼市经历了住宅整顿、土地市场新政、开盘摇号新规、住房“十三五”规划等一系列的重大政策调整。在调控政策的持续影响下,2017年上海商品住宅成交总量为633.04万平米,同比下跌54.2%;2018年1-7月,商品住宅成交面积出现进一步下滑,同比下跌19.
5%,为336.05万平米。价格方面,1-7月份均价为47775元/平方米,同比上涨1.9%,上海房地产市场同样缩量明显,处于深化调整期。

“这意味着,热点城市将继续通过出台刚需优先选房、公积金保障等相关措施保障居民合理购房需求”。该负责人分析表示,“同时,作为遏制投机炒房最有效的手段,限购、限售、提高社保年限要求、严查假离婚等政策仍将持续发力”。

▌广州:调控加码,市场成交持续缩减

楼市“金九银十”难以出现

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