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前景三年形成行当情势,房企该怎么抢食一线存量奶油蛋糕



在王谦看来,这只是一个开始,未来三年盛煦地产的目标是发行500亿人民币的存量资产包,也就是Reits。

分析认为,外资系统性加码中国物业投资,主要是因为外资房地产基金拥有成熟的资金池模式,资产管理经验丰富,对物业改造、提升价值把握强。

还处于初级阶段

资本的运作和金融工具的使用对于房地产行业的重要性不言而喻。在融资冰河期的现实面前,房地产基金本身具有的金融属性使其有着明显的优势。

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而内资在投资市场收缩,则缘于基本面趋紧+资金压力:去杠杆使经济处于调整档期,资管新规使融资渠道受限、融资成本高企,银保监会合并使保险资金放缓物业投资,住宅市场趋冷使房企承受现金流压力。

虽然资本实力强劲,但王谦并不着急扩张,三年的急速扩张,对管理模式和人员结构带来不小挑战,盛煦地产在2018年主要是修炼内功。

戴德梁行预计2019年,上海大宗交易市场千亿规模格局还将持续,资产价格将趋于理性,将有利于投资者筛选优质物业;上一个周期高杠杆收购在现金流压力下会寻求退出,市场交易将持续活跃;外资还是上海市场的主要参与者,在保险监管机构体制调整完成后,保险机构投资将继续加大。

创造新的觉醒。

2019年4月,观点地产机构主办的“2019城市观点论坛上海圆桌”将隆重举行。届时将邀请上海、华东及全国的开发企业、金融机构、地产基金等标杆,以金融和房地产基金为焦点,探讨基金与房地产的创新发展之路。

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在中国的金融与商业中心之一上海,房地产与基金的发展一直是风向与标杆。这里有着领先全国的房地产金融创新土壤,有着最为成熟的房地产投融资市场,也有着强劲的供给与需求,是房地产基金首选的目标城市。

在轻资产方面,盛煦地产有一套预判系统,从定位到改造,直至最后的出租运营,都需要经过系统判断。另外,在选择物业标的时,除了优质地段,盛煦有一套标准,从定位到测算,必须达到公司规定的投资回报,这些系统的形成需要长年积累,经验和专业度非常重要。

尽管如此,不少国内房企亦蠢蠢欲动,融创、首开、远洋等众多房企已经透过基金参与城市更新,纷纷抢食一线城市存量市场蛋糕。

跟国外成熟的存量市场相比,中国还有很大差距。首先,细分行业的专业化程度远远不够,行业所涉及的功能板块不成熟,缺少专业化的服务机构,比如设计、改造、运营等都需要自己做,进入的企业需要具备综合全面的能力。其次,资本构成有待合理化,行业很新,很多资本进来仍然追求增量地产的利润额,也搞不清楚如何退出,预期和退出通道不成熟。再次,细分行业发展周期短,导致在发展过程中出现非理性竞争,在国外很少出现这种现象。

事实上,近年来类似黑石、基汇资本等外资房地产基金对国内大宗商业项目的热情持续高涨。

在他看来,只要政策支持鼓励的行业,所有资本资源全都聚集于此,这是中国特定环境下的周期,在国外,一个行业周期是10年,但在国内可能就是3年,正因如此,王谦表示自己有很强的紧迫感,他要保证三年之内,在行业格局形成的时候,有盛煦地产一席之地。

资本对房地产的热情从未减少,经过数年快速成长,房地产基金已经成长为金融与地产结合的重要领域和方向。

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从直接买地盖楼到通过运营来获得长期收益,存量房市场显然更看重企业运营和服务的能力,基金公司本身所具有的金融属性也使得其有一套独特的运营逻辑。

在王谦看来,政策影响非常大,不仅开发商愿意出售持有型物业,业主也愿意把房子拿出来卖。客观上,他看到了更多具有改造价值的物业的收购机会。

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王谦的感受是国内企业对政府政策的把握远远大于终端市场。

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今年5月,新加坡政府投资公司(GIC)正式入股盛煦地产,成为股东。第一期投资额共计43亿人民币。今年3月,盛煦地产和融创合作,联合打造国内首支存量资产并购基金,总规模200亿人民币。在盛煦地产的合作名单里,还包括万科、远洋、InfraRED南丰、信达金谷、天同宏基、上海金外滩集团等,都是极具资金实力的企业。

中国房地产经过数十年疾风骤雨式的高速发展,已慢慢步入由增量到存量的转型期,越来越多房地产商意识到,存量房改造和经营是未来的关键。

从5亿美元(大约34亿人民币)到120亿人民币,盛煦地产强大的资本实力从何而来?

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另一方面,盛煦地产通过银行杠杆、信托以及资产证券化获得资金。3月,盛煦地产旗下全资控股子公司翌成创意资产运营管理(上海)股份有限公司成功完成国内首单长租公寓及商办综合业态存量改造ABS产品,融资规模为2.86亿人民币。

戴德梁行发布报告显示,在过去的2018年,上海大宗房地产投资市场持续火热,交易金额超过人民币1050亿元,已连续3年突破千亿交易规模。外资收购活跃,外资买家占比持续上扬,投资金额占比61%,相较2017年占比24%增长了37个点。

三年内发行500亿资产包

今年3月,美国私募基金巨擘黑石再度传出考虑收购上海存量物业的消息,这也是黑石近半年内在上海并购商业地产项目的连续性动作。

丰富的国内外经验,让王谦对存量市场的判断具有一定高度。

同时,随着国内信贷政策不断收紧,国内投资者对于大宗物业的态度愈发谨慎。相比之下,境外投资者却更活跃,紧抓着机会增加在中国的投资。

拥抱并感受更远的世界,

“中国行业周期普遍很短,不是一个市场化周期”
这是王谦对中国存量市场的看法。

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