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在北京租房,稳定租赁市场有利



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2018年的盛夏,北京住房租赁市场也很“火”。

最近,一二线城市房租猛涨成为人们热议的话题。有人不禁感叹,买不起房就算了,难道租都租不起了吗?

据我爱我家集团研究院统计,2018年6月北京住房租赁交易量环比增长1%,同比增长3.1%。月租金均价为4764元/套,环比上涨了4.2%,同比上涨了8%。2018年上半年,北京住房租赁的月租金均价为4649元/套,同比上涨3.8%,较2017年下半年上涨7.24%。

  租赁住房是绝对的刚需,能更好地体现房子是用来住的,不是用来炒的定位。而且高房价下租赁住房居住更划算,用买房资金派生的利息支付房租绰绰有余。因此,大力发展住房租赁市场,是未来房地产市场发展的一个重要方向。

如果按照每平方米的月租金计算,诸葛找房数据研究中心的数据显示:2018年7月北京市月租金为90.12元/平方米,比6月份的86.4元/平方米上涨约4.3%;6月份租金则又比5月份的80.5元/平方米上涨约7.3%。

  正因为如此,政府不断鼓励租赁市场的发展,出台了一系列政策,如国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,国土资源部和住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等。各地方政府也纷纷发布租赁新政。例如,2017年北京市住建委发布并实施了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,规定承租人为本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。同时,大力发展机构租赁,建立租赁监管平台。

北京房租的涨幅算多吗?

就北京而言,大部分外来人口(注:网站或排版有误,网站上转载的是人口,不是外来人口。注意修正)是租赁住房居住的。因此,这轮房租上涨成为人们关注的焦点。其实,作为一种价格,房租也是由供求关系决定的。当前房租上涨由多个因素叠加导致:去年年底以来拆除违章建筑、查处群租房、治理地下空间,导致出租房源越来越少;开工季、毕业季、开学季的到来,导致住房需求增加;租售比过高,出租住房收益率较低,房东调租的愿望强烈;一些房地产中介垄断房源、高品质长租公寓的出现,也从一定程度上助推了房租的上涨。

上涨原因何在?

  房租上涨太快与房价上涨太快同样不利于房地产平稳健康发展。为了稳定房租,笔者建议如下:

北京的房租涨了。《中国经济周刊》记者采访的多位业内专家都认同这一点,但对于涨幅快慢,在表述上各有不同。

  第一,大力增加租赁住房供给。既要发展机构租赁,也要鼓励个人直接提供房源。个人直接出租有利于减少中间环节,减少承租人的支出,进而有利于稳定租金。未来国有土地不再是住房的唯一供给者,要发挥集体建设土地在租赁市场的作用,既可建设成套家庭住房,也可建设集体宿舍,满足不同层次的租赁需求。低效利用的厂房、闲置的商办类住房都要充分利用起来发展租赁。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池直言:“近期房租上涨较快。”

  第二,针对不同收入群体提供不同的租赁住房。租赁住房的需求同样有高中低档之分,供应要与各个层次的需求相吻合。要发挥公共租赁住房对租赁市场的导向作用,对符合条件的低收入人群和符合城市功能发展定位的人才由政府提供公共租赁房,既可实行实物配租,也可以扩大货币补贴范围,鼓励到市场上租赁适合自己的住房。

诸葛找房数据研究中心首席分析师陈雷说:“相对历史数据来说,房租单月环比涨幅超过2%,相对来说涨速比较快。”

  第三,对出租方减免税费和提供低成本融资,鼓励个人和机构释放更多的低成本房源。

我爱我家集团研究院院长胡景晖则表示:“套均月租金的年度同比涨幅,比二三线城市要快一点,但与北京以往相比,毕竟目前还是个位数,算说得过去,比如2007、2008年的时候,当时我爱我家的数据统计显示,有过27%的涨幅。”

  第四,建立租赁市场信用体系和租赁行业协会,加强对房地产经纪机构、住房租赁企业的自律与监管。

房租由供求关系决定:供不应求则房租上涨,供过于求则房租下降。但除此以外,导致北京租金上涨是否还有其他方面的原因?

  相信,未来租赁市场的发展会越来越规范,租赁住房同样会使生活更美好。

陈雷说:“一是房价上涨,一定程度上带动租金上涨。二是最近处于毕业季,北京租房需求上涨较快。三是随着长租公寓市场的兴起,租赁市场逐渐的规范化,租赁住房质量提升,租赁运营成本提高,导致租金上涨。四是随着北京对于非法违建租赁房屋的整治,租赁房源减少,供不应求。五是政策对于租赁市场不断推动,但对于租赁市场的制度规范并未及时跟进,市场短期出现一些混乱。”

(作者是北京市房地产法学会副会长兼秘书长首都经济贸易大学 赵秀池 教授 )

赵秀池提到:“具体到北京,租赁住房的需求量是很大的,大部分外来人口都是租房住。租房也是分不同层次的,高中低端都有,既需要提供成套家庭住房,也需要提供单身宿舍。房价与房租有一定互动关系,一般而言房价上涨,持有住房的投资成本提高,房租也会上涨。对于房价房租上涨过快的城市,既要增加产权房供应,也要增加租赁住房的供应。”

(此文载于2018年8月21 日 环球时报 )

针对合租情况的大量存在,中原地产首席分析师张大伟指出:“租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间算的,所以在当下市场,套均租金价格意义有限。目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营方改造为N+1、N+2的形式,也就是在原本2居、3居的套房基础上,增加1到2间卧室的模式已成主流。这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。”

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张大伟还提到,目前为止,很多银行开始介入租赁市场,提供了信贷工具,押金信用。贷款服务虽然是针对部分开发商提供的长租房源,但租赁消费是属于时间消费,居住是基本生存需求,如果租房都选择贷款,那么不仅不符合中国人的传统,也不利于房地产的理性消费。

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租售比困局

除上述因素可能导致北京房租上涨,多位专家还提到了租售比问题。(编者注:房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,或是每个月的月租与房屋总价的比值。)

赵秀池认为,目前出租收益率较低,甚至收不回住房投资的利息,是房租上涨加快的一个主要原因。张大伟则表示:“租金的绝对值对比收入虽属高位,但如果租金对比房价,当下以北京等一线城市为例,租售比只有1%到2%。这种情况下,租金依然有长期上涨的推动力。”

在胡景晖看来,北京楼市的租售比问题是一个困局。他对《中国经济周刊》记者说:“衡量一座城市的房租水平,还要看房租占年轻人收入的多大比重,超过40%就是一个比较沉重的负担了。在欧美发达国家,三分之一的收入无论如何也够支付房租了。而北京大部分年轻人还处于一种合租状态,租金就已占到收入的40%到50%。为什么出现这么多月光族?因为房租占去一半,平时看个电影、吃个饭、谈个恋爱,基本上就月光了。从这个角度讲,我们年轻人的租房压力大于发达国家。”

“房租翻一番,且房价跌一半,租售比就能达到一个合理水平。但这种情况能接受吗?房租翻一番,老百姓受不了;房价跌一半,金融市场受不了。所以这个问题就无解了。”胡景晖说。

那么对于租房者而言,房租占收入的多大比重较为合理?

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